BORLOO-DE-ROBIEN : Pour une vue plus claire de vos investissements locatifs !

[Odalys30]

Les lois Robien, Scellier, Borloo, Girardin, LMP, Demessine et Bouvard sont autant de lois défiscalisantes permettant à tout contribuable français de bénéficier d’un crédit d’impôts en investissant dans de l’immobilier neuf ou rénové mis en location pour une durée minimale de 9 ans. Le propriétaire peut choisir de gérer lui-même son bien immobilier, de le confier à une agence ou bien à un groupe qui exploitera le bien dans le cadre de ses activités d’hôtellerie et rémunérera le propriétaire sous forme de loyers.

Les différents régimes de défiscalisation, permettent de se constituer un patrimoine grâce à la mise en location du bien, la réduction d’impôts que cela engendre et tout cela avec une épargne mensuelle réduite.
Mais le néophyte a tôt fait de se perdre dans les méandres de ces lois défiscalisantes, et pour cause, ces lois évoluent et disparaissent au gré des fluctuations du contexte économique et des décisions politiques.

Alors comment choisir le programme de défiscalisation le plus adapté à son cas ?

La loi Scellier est la dernière à être entrée en vigueur, le 1er janvier 2009, et la plus intéressante de toutes en termes d’investissement immobilier locatif. Il est d’ailleurs prévu qu’elle se substitue en 2010 aux programmes Robien et Borloo. Directement héritée de la loi Robien et enrichie, la loi Scellier ouvre une brèche puisque ses avantages sont les mêmes pour tout le monde, quel que soit le taux d'imposition du propriétaire lorsque les lois Robien et Borloo étaient surtout intéressantes pour des personnes fortement imposées. Le dispositif Scellier permet de réduire de 25 % à 37 % le prix d'acquisition du bien sur une durée de 9 à 15 ans.
Pour la petite histoire, la loi de Robien est lui-même un texte tiré de la loi Besson : cette dernière avait été adoptée pour faire face à la crise immobilière et pour pousser les contribuables à investir dans l'immobilier mais elle s’est révélée finalement pas très favorable aux investisseurs, trop peu nombreux, d'où l'adoption de la loi de Robien.

Tous ces programmes concernent la mise en gestion classique d’un bien immobilier. Pour les propriétaires ne souhaitant pas se soucier de la gestion de leur bien immobilier, il existe des formules de gestion patrimoniale plus encadrantes tels que des grands groupes hôteliers comme Odalys et Pierre & Vacances. L’investissement dans un bien immobilier exploité par des acteurs touristiques est strictement encadré par la loi Demessine et la loi Bouvard, qui est la nouvelle version du régime LMNP.

Voici un petit tour d’horizon de ces deux lois régissant la défiscalisation par l’investissement en résidences touristiques.

La loi Demessine :
- Enjeux : La loi Demessine a pour but de soutenir l’activité de zones rurales à potentiels touristiques, en favorisant deux formes de tourisme : zones vertes et montagne.
- Principe : La loi Demessine permet, en devenant propriétaire d’un bien immobilier neuf et en le louant nu à un professionnel touristique (qui le meuble) pendant une période de 9 ans ou plus, de bénéficier d’avantages fiscaux importants.
- Avantages fiscaux de la loi Demessine :
o Récupération de la TVA sur le bien immobilier et des réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 25 000 € étalée sur 6 ans (4 166 €/an pour un couple),
o Garantie du paiement des loyers contractualisée par un contrat, le bail commercial, définissant l’exploitation touristique du bien,
o Réduction d'impôt égale à 25% du montant de l'acquisition HT pour un bien neuf avec un plafond de 50 000 € pour un célibataire et 100 000 € pour un couple, étalée sur une durée de 6 ans,
o Reversement des loyers par le gestionnaire,
o Occupation du bien quelques semaines par an (hors pleine saison).
- Inconvénients :
o Réduction d'impôts acquise qu'au terme du bail signé avec le gestionnaire (toute revente avant fera l'objet d'une requalification fiscale)
o Exemption de TVA étalée sur 20 ans (Toute revente anticipée oblige à reverser le montant de la TVA au prorata temporis à raison 1/20ème ou 5 % du montant par an)
o Une des faiblesses du dispositif repose sur la fiabilité et la qualité du gestionnaire.
- Conditions
o Situation du bien dans une résidence de tourisme classée, située dans une zone de revitalisation rurale et être loué nu pour une durée minimale de 9 ans,
o Récupération de la TVA si le bail contient des prestations d’hôtellerie

La loi Bouvard (ancien régime LMNP) :
- Enjeux : La loi Bouvard permet de soutenir l’activité hôtelière, à savoir les logements meublés.
- Principe : Afin de rendre plus attractive la loi LMNP(Loueur en Meublé Non Professionnel), qui rassemble déjà tous les avantages de la loi Scellier 2010, les députés ont déposé un amendement, nommé Bouvard-Censi. Cette nouvelle solution de placement permet donc de réduire les impôts sur le revenu à hauteur de 25 % du prix de revient d'un logement neuf meublé étalée sur 9 ans est accordée et en outre la possibilité de récupérer la TVA (soit 19,6 % du prix de vente).
- Avantages fiscaux de la loi Bouvard :
o Acquisition d’un bien d’un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, permettant de se constituer une rente défiscalisée,
o Défiscalisation de 25% du montant investi,
o Récupération de la T.V.A ayant grevé l'acquisition (soit 19,6% d'économie en plus),
o Perception garantie des revenus précisés dans le bail commercial pour une durée ferme de 9 ans,
o Gestion locative totalement prise en charge par l'exploitant de la résidence,
o Report de l'excédent d’impôt pendant 6 ans si celui-ci est trop important.
- Inconvénients :
o Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre des charges des revenus locatifs de même nature.
- Conditions :
o Le logement doit être loué meublé à usage d’habitation (Un logement meublé s'entendant comme prêt à accueillir un locataire avec ses effets personnels sans que ce dernier ait besoin d'y ajouter un quelconque objet meublant.)
o Cette loi de défiscalisation immobilière ne s’applique que pour l’acquisition d’un bien dans une Résidence avec Services et entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.