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Le projet de loi sur le développement et la modernisation des services touristiques, la loi Novelli (LOI n°2009-888 du 22 juillet 2009), définitivement adoptée dans le courant de l’année 2009, offre une meilleure protection des propriétaires en résidences touristiques en apportant des clauses complémentaires dans le contrat de bail commercial.

La loi Novelli, une modernisation globale du secteur touristique
Présenté par Hervé Novelli, ministre en charge du tourisme, ce projet de loi aspire à quatre objectifs :
- La modernisation de la règlementation des professions du tourisme pour la mettre en conformité avec les exigences de transposition de la Directive « services ».
o Cette première partie aura pour conséquence de favoriser la professionnalisation grâce à la simplification des conditions d’aptitude professionnelle, tout en conservant la protection du consommateur.
o L’inscription obligatoire des acteurs touristiques au registre public rendra le marché du tourisme plus transparent et compétitif.
- La modernisation des équipements par la reclassification des hôtels est également évoquée. Cela passera notamment par une « internationalisation » des services comme la pratique courante de certaines langues telles que l’anglais.
- La création de la grande agence de développement touristique aura pour effet de centraliser toutes les questions touristiques en devenant l’interlocuteur de tous les opérateurs du tourisme.
- L’accès aux séjours touristiques pour tous sera facilité via la distribution plus large de chèques vacances auprès des TPE et PME, alors qu’ils étaient auparavant distribués uniquement dans les CE.
- La protection des investisseurs en résidences touristiques sera améliorée en précisant certaines clauses du bail commercial en leur faveur.

La loi Novelli : pour répondre un besoin des propriétaires
Les litiges récurrents entre investisseurs propriétaires et gestionnaires de résidences de tourisme ont poussé à la modification du bail commercial. Auparavant, un bail commercial était résiliable tous les 3 ans par le locataire. Une clause détournée par certains gestionnaires de résidences de tourisme, qui menaçaient de résiliation les propriétaires qui n’acceptaient pas de renégocier les loyers à la baisse. La loi Novelli protège à présent les propriétaires et leurs avantages fiscaux, de ces pratiques malhonnêtes en rendant la résiliation du bail impossible avant les neuf années légales.
En contrepartie, les résidences touristiques ont obtenu la possibilité de recevoir des indemnités d’éviction dans le cas où le bailleur souhaiterait le non renouvellement du bail commercial à l’issue des 9 ans.

Les nouvelles dispositions de la loi Novelli concernent :
• L’identité du gestionnaire : les documents commerciaux communiqués à l'investisseur doivent mentionner clairement l'identité du gestionnaire.
• La durée du bail : le premier bail commercial établi entre l’acquéreur et le gestionnaire devra être de 9 ans ferme, sans résiliation triennale possible.
o CHAPITRE II : RESIDENCES ET RESTAURANTS DE TOURISME / Article 16 / Article L145-7-1 : « Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du code du tourisme sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale. »
• Le droit à l'indemnité d'éviction: il s’agit de l’indemnité que l’investisseur doit verser au gestionnaire quand il ne souhaite pas renouveler son bail. Lorsque le bail arrive à échéance, en cas de non renouvellement, le montant de cette indemnité doit figurer dans les documents commerciaux ainsi que ses modalités de calcul.
o CHAPITRE II : RESIDENCES ET RESTAURANTS DE TOURISME / Article 19 / Article L321-3 : « Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du présent code doivent mentionner explicitement l'existence du droit à l'indemnité dite d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités générales de son calcul. »
o Code de commerce / Partie législative / LIVRE Ier : Du commerce en général. / TITRE IV : Du fonds de commerce. / Chapitre V : Du bail commercial. / Section 4 : Du refus de renouvellement. / Article L145-14 : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »
• Le compte d'exploitation : le gestionnaire est tenu d'ouvrir un compte d'exploitation distinct pour chaque résidence qu'il gère et doit communiquer le bilan de l'année écoulée avec taux de remplissage, événements significatifs de l'année, montant et évolution des principaux postes de recettes et de dépenses de la résidence. Ceci afin que l’investisseur puisse apprécier la performance de son investissement.
o CHAPITRE II : RESIDENCES ET RESTAURANTS DE TOURISME / Article 18 / Article L321-2 : « L'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence. »

Ces mesures apportent une meilleure transparence du marché et des gardes fous plus solides à un moment où de nombreux gestionnaires, plus ou moins professionnels, font leur entrée, attirés par la récente loi Scellier LMNP.