BORLOO-DE-ROBIEN : Pour une vue plus claire de vos investissements locatifs !

[Pascalou]

bonjour,

je ne connais pas grand chose en finance et avoue avoir du mal a bien comprendre comment fonctionne le robien dans les détails. je vouslais simplement savoir si poru mon cas le robien vous parait adapté :

j'envisage l'acquisition d'un appartement pour le louer :

ce serait un T2 de 44 m2 en centre ville (7 500 habitants), région centre. La demande locative est forte, car une zone d'activité est proche.
Prix : 118 000 euros
Financement sur 18 ans, mon effort d'épargne serait de 296 euros selon la simulation faite par la banque (CM).

j'ai 31 ans, vit maritalement sans enfant, mais espère en avoir et paye 3650 euros d'impot.

merci de m'indiquer si tout vous parait bien.

Pascalou

[crapaud]

bonjour,

juste une remarque, [quote]La demande locative est forte, car une zone d'activité est proche.[/quote] ne veut pas dire grand chose...

le risque d'un investissement dans une petite ville est que vous ne trouviez pas de locataire tout simplement parce que les personnes recherchent avant tout une maison dans les petites villes et pas un appartement. De plus, 44 m2 à la quasi-campagne, c'est bien trop petit..

de plus, investir dans l'immobilier locatif alors que vous allez probablement changer de situation fiscale dans les très prochaines années n'est pas forcément une bonne idée.

J'en ai déduit que vous étiez déjà propriétaire de votre logement , mais ce n'est pas le cas, la premiere des choses serait d'investir pour votre famille.

m'enfin, ce n'est que mon avis.

cdt

Crap.

[pro-de-la-finance]

Parfaitement d'accord avec Crapaud (?!).

Le fait qu'une zone d'activité soit proche ne veut strictement rien dire : qu'entendez-vous par proche ? proche selon vous ? selon le vendeur ?

A tous ceux qui comptent faire un investissement locatif, notamment dans le cadre des lois Borloo ou De Robien, n'oubliez pas que ces lois ont été mises en place pour pallier à un manque de logements.

Aussi si vous sélectionnez un bien, veillez à ce qu'il réponde à une réeelle demande locative : c'est la demande qui doit entraîner la construction, et non la construction qui va créer la demande.

Moi je conseille toujours d'investir en IDF car la demande y est forte et les plafonds de loyer sont plus élevées donc plsu proches du marché qu'en Province où les plafonds sont encore trop élevés par rapport au marché locatif.

[P_uca]

Bonjour, je decouvre ce forum qui est genial.
Je suis un peu dans le meme cas : Je n'ai pas encore 30 ans et paie +3500euros d'impots. J'imagine fonder une famille dans les 10 ans a venir, donc forcement ma capacite a fournir l'effort d'epargne peut changer d'ici la et surtout je ne peux pas encore evaluer ma capacite quand je n'aurais pas les meme facilites.
On nous demande de nous engager alors qu'ils savent que notre profil va changer...On me repond que c'est pas grave que je paierai moins d'impots.
Je suis en IdF, je pensais investir dans un F2 en IdF. Bien sur c'est cher mais je suis d'accord avec vous, les loyers peuvent se rapprocher des plafonds et l'on trouve des locataires +facilement.
On m'a conseille totalement le contraire : F3 dans des grandes villes de provinces zones B(Bordeaux, Pau) car la revente toucherait un public +large, meilleur rendement...
Donc pour vous, vu ma situation, il vaut mieux que j'achete pour y habiter ou faire un Robien en IdF n'est pas si absurde ?
Merci d'avance.

[P_uca]

Bonjour,
pour le mme prix, on me dit quen IdF, je ne peux pas esperer louer un appart a un loyer proche du plafond (pourtant vu les loyers, c'est le cas), je risque de ne pas trouver de locataire rapidement .

On me conseille de prendre eventuellement +grand en province, preferer fixer un loyer +abordable et surtout "plus realiste au marche" pour satisfaire des locataires +facilement et que le rendement sera meilleur vu qu'a Paris, c'est sature...

Il me semble que l'inverse est plus optimise, non ? Moi je prefere investir en IdF, en tnt que proprietaire, il est + facile de gerer un bien proche, non meme si je sais que beaucoup de gens investissent "en aveugle"?

[pro-de-la-finance]

Cher P_Uca,

Lorsque vous êtes face à un professionnel de l'investissement immobilier, prenez du recul par rapport à ce qu'il vous dit : car si vous rencontrez plusieurs professionnels, il est possible que vous entendiez tout et son contraire !!!

Quel que soit le lieu où l'on investit, il y a des précautions et des règles à suivre : le programme que l'on me propose répond-il à une demande (des locataires !!! pas des investisseurs hé hé !!!) ;

comme il s'agit d'un investissement à long terme, vérifier s'il y a des probabilités fortes que la demande restera soutenue (même si personne ne peut dire l'avenir, un examen de la situatin du bien et la qualité des constructions du promoteur peuvent vous apporter ces réponses) ;

le prix que l'on me propose n'est-il pas surévalué ? renseignez-vous auprès de plusieurs agences immobilières et aussi auprès des notaires (même si pour les logements neufs, ce n'est pas forcément le moyen le plus adapté, mais cela donne une indication) ;

le loyer que je suis censé tirer de l'exploitation de mon bien est-il sérieux (renseignez-vous auprès des agences immobilières qui connaissent bien le marché, en leur indiquant la surface, l'adresse du bien).


Pour ce qui concerne un investissement en IDF ou en Province ? je vous dirai que peu importe, il faut juste que votre investissement soit rentabilisé donc que vous réunissiez toutes les conditions pour réduire tous risques inhérents à un investissement immobilier : dont l'absence de locataire !!!
le marché locatif provincial est beaucoup plus fluctuant qu'en IDF où la demande est continue, et où il ne sera pas difficile de trouver un locataire.

C'est vrai que les prix des logements en IDF sont plus chers, mais ce qui compte lorsqu'on fait un investissement locatif, c'et l'effort mensuel qu'on va devoir fournir.
Ainsi un investissement de 250.000 € peut in fine imposer un effort mensuel pour un profil A moins élevé qu'un investissement de 190.000 € pour un profil B.

Le prix est important, mais le principal, c'est combien je vais débourser en moyenne chaque mois ?



A titre personnel, je privilégie l'IDF pour les raisons que je vous ai indiqués, et surtout les villes en devenir, comme celle de la petite couronne du nord de paris : saint-denis, saint-ouen, aubervilliers, asnières.
Ce n'est pas Neuilly ou le 16e, mais ce sont des villes qui changent énormément et où de bonnes affaires sont à faire. Mais tout l'idf reste intéressant avec exception pour les villes mal desservies.

voilà j'espère que vous aurez trouvé les conseils nécessaires !!!