BORLOO-DE-ROBIEN : Pour une vue plus claire de vos investissements locatifs !

[Stiven]

Bonjour,
[b]
Je voudrais l'avis des spécialistes sur un De Robin Recentré pour lequel j'ai signé un contrat préliminaire il y a 2 jours.[/b]

J'ai 31 ans, je suis célibataire (concubinage), mon TMI est de 30% et l'an passé j'ai payé 7600 € d'impots; cette année, je devrais repasser à 4000 € environ (j'ai une grosse part de salaire variable). J'habite PARIS.

Bien "acheté":

T2 de 43 m2 à Poligné (1000 habitants) à 20km de Rennes (j'habite PARIS)
Prix 114600 €
Conseil financier : Patrimoine Horizon
Promoteur : Groupe Carrère

Ils m'ont annoncé un loyer de 382 € conforme au marché de là-bas mais à la lecture du site, j'ai des doutes...

Effort d'épargne selon leurs calculs : 180 € par mois
Prêt : fixe à 4,85% sur 25 ans

J'ai présigné un mandat de gestion avec Loft One (lié au promoteur, syndic....) à 8% + assurance 4,5 %

L'assurance a l'air bien:

garantie locative 9 ans ferme sans franchise ; elle semble garantir les loyers impayés, les détériorations, la PJ, l'absence de locataire sans franchise (dans la limite de 12 mois à chaque fois).

Merci de me dire:

- si vous pensez que je suis "compatible" avec un De Robien Recentré?
- si le bien réservé est cohérent? sachant que je suis à Paris et lui à Rennes?
- si je ferai mieux de me débrouiller seul sans conseiller financier en Région Parisienne?
- Si il y a un piège à cette assurance? Car sinon, je vois pas bien le risque sauf à ce que le loyer soit un peu diminué?

- s'il vaut mieux que j'annule tout ?j'ai signé le contrat préliminaire mais unilatéralement donc ils doivent me le renvoyer par RAR et là, sauf erreur de ma part, j'ai 7 jours sans frais pour tout annuler??

Merci d'avance pour votre aide et vos conseils; dans un premier temps tout joyeux de cette opération, je déchante en parcourant le forum. Merci d'avance pour votre sincérité.[b][/b]

[jcl]

bonjour,

Tout d'abod tous les investissements locatifs ne partent pas en vrille, loin e là... vous lisez sur le forum les cas que se passent mal, c'est toujours comme cela... quand tout va bien, on ne dit rien.

Pour votre investissement, la première des choses est d'aller sur place et de regarder à quoi ressemble ce village.. et posez-vous la question... lourais-je un appart de 43 m2 dans ce village, alors que pour 100 euros de plus, je peux louer une maison de 100 m2... pas besoin de m'indiquer la réponse.

Attention, si c'est à 20 km de Rennes, ce n'est pas à Rennes... Etes-vous de trouver des locataires dans ce village ?

En province, et à la campagne qui plus est, les personnes ne louent pas vraiment des appartements... mais des maisons, en plus, 43 m2, c'est tout petit pour la province... on se croirait à Paris

Le gros point de méfiance c'est cela... si pas de locataire = pas de défiscalisation.

Pourquoi n'investissez-vous pas en ile de france, pas loin de chez vous... croyez-moi en seconde couronne,vous pouvez trouver des appartements et le louer la semaine de livraison. En plus vous aurez un oeil dessus et pourrez avant aller demander à l'agence immobiliere si le marche locative se porte bien dans ce quartier... car a ce niveau la c'est le quartier qui compte pas la ville...

Cdt.

jcl

[Stiven]

Merci pour la rapidité de la réponse; ça me conforte un peu dans mes dernières impressions...

[DenisL]

bonjour,

votre projet vous emmene à 12,5% de frais sur les loyers, cela commence à faire beaucoup. pour l'assurance, vérifiez bien la clause concernant l'absence de locataire (cela prend-il en compte la vacance du logement ? que se passera-t-il après les 12 mois ?)... sinon pour les loyers impayés, sous conditions de ressources du locataire, la GRL (garantie des risques locatifs) revient à 2,50% du montant des loyers.


Cdt.