BORLOO-DE-ROBIEN : Pour une vue plus claire de vos investissements locatifs !

[cris]

Bonjour,

Nous souhaiterions avoir un avis sur une opération De Robien recentrée sur Epernay 51200.

Notre situation:
Mariés, 3 parts fiscales, tranche d'imposition marginale: 14%, revenus nets imposables 49800€

Bien:
T2 situé au 3ème étage – 40,14m² au tarif de 140667€ TTC parking (s.sol) inclus
119 appartements - livraison 10/2009
Adresse= Résidence L’aubépine
Avenue du Général Marguerite
51200 EPERNAY
Etude:
Prêt sur 25 ans, apport initial 0€, épargne mensuelle moyenne de 390€

Investissement:
Montant total : 140667 €
Revalorisation estimée à : 2,00 % l'an
Revenus locatifs mensuels : 422,00 € à compter du 10/2009
Revalorisation estimée à : 2 % l'an
Assurance garantie du revenue 4.5% (carence et vacance locative, loyer impayé, dégradations immobilières et recours juridique)
Gestion : 8.37%
Taxe foncière annuelle : 422 € exonérée pendant 2 ans

en vous remerciant par avance,

[jcl]

bonjour,

Voici mon avis, strictement personnel.

Habitant Epernay, investir à Toulouse, je vous le déconseille fortement. Allez au moins à Toulouse avant d'acheter pour visualiser où sera votre bien. Vous avez sans doute des biens immobiliers plus proche chez vous... Si vous tenez vraiment investir là-bas, prenez un ticket sncf pour vous rendre compte sur place... parfois, il vaut mieux investir qques dizaines d'euros avant d'en risque plusieurs dizaines de milliers.

Un immeuble de 119 logements est déjà un grand immeuble... vous serez en concurrence avec au moins 60% d'investisseurs pour trouver un locataire. Si Toulouse est une ville dynamique, c'est aussi beaucoup d'étudiants.. pas une bonne affaire pour les investisseurs robien, car cela veut dire souvent des changements de locataires, et des travaux d'entretien réguliers à faire. Qu'allez vous payer à chaque chgt de locataire ?

Côté assurance, regardez bien les conditions de vacances surtout... les clauses de franchise, c'est le + important.

Côté finances, ce bien me semble excessivement cher.. pour un 40 m2. Par ailleurs, Toulouse commence a être saturé d'investissement locatif, c'est encore moins de qui ressort de l'indicateur de ce site... confirmé par la récente étude du crédit foncier... Toulouse, surtout en périphérie, est en zone de surproduction de Robien... pas un bon signe.

Par ailleurs, vous en être à prés de 13% de frais sur les loyers, c'est bien trop. Cela vient réduire d'autant la performance de votre placement. Négociez pour arriver vers les 10% maxi, tout inclus.

Un prêt sur 25 ans n'est pas également une bonne solution... c'est la banque la grande gagnante de votre investissement. Vous ne précisez pas le taux, mais sachez le négocier au plus bas, comme si ce prêt était pour votre propre logement. Il est absolument faux de que plus on paye d'interet le plus on défiscalise.

Par ailleurs, de façon générale, l'investissement en robien est plutot conseillé pour les investisseurs de la tranche des 30%, à 14% votre investissement ne sera pas optimal.

La première des choses à faire : appeler des agences immobilieres du quartier du futur immeuble, leur demander une évaluation des prix des loyers, l'état du marché locatif, la tendance selon eux pour les mois à venir... pour moi, le plus grand frein est l'immeuble de 119 logements... je préfère les petits immeubles, c'est moins de concurrence, quand tout est mis en location (ou à la revente au bout des 9 ans !) en même temps.

Cdt.

jcl

[sandrine]

Bonjour,

Etant conseillère pour un promoteur, je vous donnerai quelque recommandatiion:
Vous vous situez dans une tranche marginale à 14% donc il faut partir sur un investissement maximum à 130000 euro (tout compris, avec les intérêt intercallaire, êtes vous sûre qu'il sont comptés?)
Ensuite, l'épargne est un peu élevé. A quel taux vous a t'on fait le financement?
Ensuite, il est vrai que certaine région sont aujourd'hui déconseillée, car trop de construction. Toulouse en fait parti.
Ensuite il faut voir, qu'un robien se garde minimum 11 ans, et que les mensualités vont augmenter les dernières années, pourrez vous assumer jusqu'au bout?
Et une dernière chose, la revalorisation doit être de 1% max sur le prix de l'immo surtout aujourd'hui, et une rentabilité au moins à 4% et pas en dessous, sinon, ça ne vaut pas le coup.
Si vous souhaitez d'autres informations, vous pouvez me joindre sur ma boite mail.
Sandrine Latour
sandrine.latour@neuf.fr