BORLOO-DE-ROBIEN : Pour une vue plus claire de vos investissements locatifs !

[yarol]

Je ne dirais pas que je suis en galère (ma situation s'est nettement améliorée), mais j'ai tenu à écrire ce message pour vous raconter toutes les difficultés que j'ai eu avec mon investissement Borloo Recentré.

Jusqu'à la livraison, tout s'est bien passé :
On me remboursait les intérêts d'emprunts comme prévu. Le chantier a eu très peu de retard (1 mois). Je pense (je ne suis pas spécialiste) que la construction est de bonne facture.

C'est après que les ennuis commencent ...


LA LOCATION
Le bien a été livré en avril 2007. On ne m'a trouvé un locataire qu'en mars 2008. 11 mois sans locataire et pour la première recherche de locataire, l'assurance ne couvrait que 3 mois de vacances locatives. J'en ai donc eu pour 8 mois de ma poche !

Quelques détails des problèmes liés à la 1ère location :
Le bien est situé à Provins (77).
L'immeuble compte environ 80 appartements. Au départ, on m'avait indiqué que 50% de l'immeuble serait vendu à des propriétaires occupants. A la première assemblée générale, nous nous sommes aperçu que l'immeuble entier était destiné à des investissements de-robien.
80 appartements mis sur le marché d'une petite ville comme provins, c'était beaucoup trop.
Ajoutons à cela que nos appartements sont dans la fourchette haute du marché. Je devais le louer 500 euros ; je l'ai finalement loué 475 euros.


LE GESTIONNAIRE D'ORIGINE (chargé de louer et de gérer)
Il s'agissait d'une filiale du promoteur. Il était à Lyon. Il a délégué une agence sur Paris pour chercher des locataires sur Provins. Plus inéfficace, c'était pas possible.
En décembre 2007, nous avons reçu un courrier nous indiquant que le groupe se recentrait sur la région de Lyon et abandonnait diverses régions. Il nous a proposé de transférer la gestion à agence immobilière de Provins (cette dernière me trouvera un locataire en 1 mois !!) et la gestion du syndic de l'immeuble dans une agence de Paris.
Depuis, j'ai lu sur internet que la société a procédé ailleurs de la même manière.


LE CREDIT
Y'a 2 ans, le taux variable était à la mode. Il y a 1 an, c'était le début de la crise bien connue.
Du coup, je ne rembourse que très très peu de capital (le taux est de 6,20% et augmentera si je ne fait rien). La banque actuelle me propose 5,40% pour passer à taux fixe. Du coup, je suis allé dans une autre banque. On m'a proposé 4,95% ... mais je vais me prendre 3% de pénalité chez la banque actuelle pour racheter mon prêt.


VALEUR DE L'APPARTEMENT
Au cours du rachat de mon crédit, on m'a demandé une estimation de la valeur de mon appartement, faite par un professionnel.
J'ai demandé cette estimation à l'agence immobilière gérant mon bien. Elle m'a annoncé une valeur de 110 000 euros alors que je l'ai acheté 150 000 euros.
Avoir un crédit de 150 000 euros pour un bien qui en vaut 110 000 euros, c'est un peu difficile à encaisser.


LES IMPOTS
Il y a 1 semaine, j'ai reçu une lettre de relance de la part des Impôts : je n'avais pas rempli la déclaration d'achèvement de mon bien immobilier. Normalement, j'aurais dû envoyer cette déclaration dans les 90 jours suite à la livraison du bien. La société ne nous a pas indiqué qu'il fallait le faire (quasi tous les propriétaires ont reçu une lettre de relance).
Conséquence pour moi : je ne bénéficierai de l'exonération de taxe foncière pendant 2 ans.
Ceci dit, l'agent des impôts m'a indiqué que je ne perdrai pas grand chose car à provins, il n'y a pas d'exonération. En gros, même si j'avais envoyée ma déclaration en temps et en heure, j'aurais eu à payer une taxe foncière et la part communale représente la plus grosse partie de la TF.


LES AUTRES PROPRIETAIRES
Lors des assemblées nous nous voyons et nous racontons nos problèmes :
- certains ont eu un locataire rapidement (environ 30 sur 80) ... mais ont eu des impayés tout aussi rapidement et le gestionnaire ne déclenchait pas l'assurance
- lors du transfert de compétence pour la gestion du syndic, le gestionnaire d'origine (de lyon) n'a pas versé la totalité des appels de charges au nouveau gestionnaire (de Paris) ... le sujet est encore en cours.



Moralité :
Je ne sais pas si cette opération sera rentable à terme. Mais pour l'instant, j'ai versé par mal de moi même.

Moralité n°2 :
- j'aurais dû demandé une preuve concernant les 50% de propriétaire occupants
- j'aurais dû vérifier par moi même, le marché de la location à Provins (pour vérifier que 500 euros n'était pas trop important)
- j'aurais dû vérifier par moi même, le marché de l'immobilier à Provins (pour savoir s'il y avait un déficit)
- j'aurais dû me renseigner auprès de la ville pour savoir si la TF était bien exonéré pendant 2 ans
- j'aurais pas dû prendre un crédit dans une banque que je ne connais pas
- j'aurais pas dû croire que les promoteurs sont des gens sérieux (ceci dit, c'est quelque chose d'invérifiable : aucune citation n'est permise sur internet)
Bref, ... j'aurais dû le faire moi même ce de-robien.


PS : je trouve dommage de ne pas pouvoir sité les sociétés ... car je ne recommanderais celle qui est responsable de mon programme. je suppose qu'on peut au moins le donner par MP si ça interresse certains.