Pour réaliser un investissement locatif sereinement, en toute confiance, il est important de savoir exactement où l'on va ! Voici 6 conseils, de bon sens, mais encore faut-il les avoir en tête au moment de votre engagement. Cela commence dés la première étape par les "fameuses" simulations.
|
|
SIMULATION : SOYEZ PESSIMISTE ! |
|
Pour vos différentes simulations, prenez les pires hypothèses !
Ne jamais prendre des hypothèses hautes pour vos simulations (augmentation des loyers, prix de la location aux prix de marché, etc.). Prenez toujours le pire des cas : le loyer n'augmentera pas sur la durée de votre investissement, le prix du mètre carré de la location se site en baisse de 10% par rapport aux prix actuels, etc.
Si vous achetez dans une nouvelle résidence, vous allez être sans doute plusieurs investisseurs à vouloir louer en même temps, et même si la demande est forte, il est possible que votre bien immobilier reste vide pendant un ou deux mois... une pure perte pour vous...alors vous accepterez sans doute de baisser votre loyer assez rapidemement... tenez en compte.
Pensez également aux charges de votre bien immobilier : taxes foncières (en moyenne de l'ordre de 700 € pour un trois pièces), ainsi que des charges de copropriétés imputables au propriétaires.
Si vous potez pour un emprunt in fine, ne pas prendre en compte un taux de placement de votre épargne supérieur à 4.50%.
Nos simulateurs ne sont pas optimistes, vous pouvez les utiliser, mais à vous d'entrer des hypothèses réalistes !
|
|
|
|
|
FINANCEMENT : TAUX FIXE ! |
|
Pour votre financement préférez un taux fixe
Nous savons tous que les prêts à taux variables semblent bien alléchants, mais ne répondez pas aux sirènes du taux variable.... les taux sont actuellement en train de remonter.
Savez-vous si les taux ne vont pas remonter d'ici quelques années ? Que vaudra alors le taux de votre emprunt ? Au mieux s'il est borné au taux variable +2% vous n'aurez qu'un surcoût de 25 000 € ?
Un investissement locatif doit être sûr et rentable, pas besoin de regarder les cours des taux de marché pour savoir si l'on gagner ou perdre de l'argent dans cet investissement !
Maintenant, si vous êtes vraiment joueur, nos simulateurs tiennent compte des financements à taux variables (il est même possible d'indiquer l'évolution du taux variable).
|
|
|
|
|
FINANCEMENT : OBTENEZ DES FRAIS RÉDUITS ! |
|
Négociez aprement les frais et les intérêts intercalaires !
Ce n'est pas parce que c'est un investissement locatif que vous devez payer le prix fort ! Négociez comme si c'était un emprunt pour votre habitation principale.
La plupart des investissements locatifs s'effectuent sur des biens immobiliers neufs. En achetant en état futur d'achèvement vous aurez des frais intercalaires...sans rentrée d'argent. Votre financement doit prendre en charge ces frais. Négociez cela avec votre banquier, généralement les frais intercalaires sont offerts. Si c'est le cas, surveillez également vos frais de dossier, afin qu'un "cadeau" reçu d'un côté ne vaut coûte pas le double de l'autre !
|
|
|
|
|
FINANCEMENT : ATTENTION À L'EMPRUNT IN FINE ! |
|
Emprunt in fine et assurance vie : ne pas signer ce couple sans comparer les deux produits à part
Si vous optez par un emprunt in fine, seuls les intérêts sont remboursables durant la durée du prêt. Le capital sera versé qu'à la fin de l'emprunt.
Bien évidemment, votre conseiller dans votre investissement locatif va vous proposer un placement vous permettant de capitaliser cette somme. Soyez vigileant !
Généralement, le placement proposé est une assurance vie. Comparez le contrat proposé aux meilleurs contrats. Le site Mon-Epargne.com peut vous aider sur ce point. Le comparateur de placement vous permet de trouver le meilleur contrat assurance vie pour votre cas.
Sur les contrats d'assruance vie, il faut surtout être vigileant sur les frais sur versements ainsi que sur les frais de gestion. Pour le rendement, si vous optez pour un fonds €uros, tous les contrats d'assurance vie tournent à 0.5% près autour du même rendement donc priviliègiez les contrats assurance vie à frais de gestion réduits et aux frais de versements nuls.
N'oubliez pas non plus, que les revenus des assurances vie sont taxés des prélèvements sociaux !.
|
|
|
|
|
CONSEIL : À VOS BAS DE LAINE ! |
|
Appel à vos fonds propres : prévoyez un effort d'épargne conséquent
Un investissement locatif sans effort d'épargne est à ce jour digne du rêve. Mettez les pieds sur terre... Il faudra que vous puisiez dans vos revenus ou dans votre épargne actuelle, de mois en mois, pour financer votre investissement locatif. Sur-estimez cet effort ! La vie n'en sera que plus facile pendant toute la durée de votre investissement...
|
|
|
|
|
CONSEIL : LOCATAIRE ADORÉ... |
|
Etes-vous sûr que votre bien immobilier sera loué rapidement ?
Ce dernier conseil est le plus évident, mais parfois le plus douloureux. Un investissement locatif de fait n'est rentable qu'avec un locataire... Allez sur le lieu de votre futur bien immobilier, demandez dans les agences de location environnantes si de nombreux locataires sont à la recherche de ce type de bien. Pensez bien que vous ne serez pas le seul à mettre un bien immobilier en location au même moment (1 logement sur 2 est vendu à un investisseur immobilier). Si vous n'êtes pas certain de pouvoir louer votre bien très rapidement, cherchez un autre programme...
|
|
|
|
