Investir dans l’immobilier sans avoir à gérer des biens directement et avec une mise de départ modeste, c’est possible ! Il vous suffit d’opter pour l’achat de parts de SCPI ; ce qu’on appelle plus communément la pierre-papier. Explication.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent à un particulier de détenir des parts d’une société détentrice d’un portefeuille immobilier vaste composé d’immeubles commerciaux et d’habitation. La société se charge de la gestion, de l’entretien des biens et versent aux actionnaires (les associés) des revenus, issus des loyers encaissés.
Sur le plan juridique, les SCPI sont à capital fixe ou variable. Dans ce cas, les souscriptions sont possibles tant que le capital plafond n’est pas atteint. Pour celle à capital fixe, les souscriptions sont ouvertes uniquement lors d’une augmentation de capital.
Chaque année, les SCPI expertise leur patrimoine et publie ce qu’on appelle « la valeur de reconstitution » de la SCPI. Cet indicateur permet de fixer le prix de souscription.
Quelles sont les différentes catégories de SCPI ?
Il existe 3 sortes de SCPI :
- Les SCPI de rendement : elles distribuent aux associés des rendements trimestriels réguliers souvent élevés (5 %). Leur patrimoine est essentiellement composé de bureaux, de locaux commerciaux qu’elles louent à des professionnels, des administrations ou des commerçants. Les objectifs de rendement étant élevés, ces SCPI privilégient le long terme ;
- Les SCPI de valorisation : elles ont pour objectif de dégager des plus-values lors de la revente des immeubles dans une période de 12/15 ans. Elles sont créées pour une durée fixe. Leur patrimoine est avant tout constitué de locaux d’habitation de grand standing situés dans de grandes métropoles. Les revenus distribués sont faibles. La plus-value se faisant à la sortie ;
- Les SCPI fiscales : elles ont pour principal objectif la défiscalisation. Ainsi, les SCPI « Malraux » redistribuent à ses associés des déficits fiscaux issus des investissements effectués dans le cadre du dispositif Malraux en faveur du patrimoine historique. Il existe également des SCPI « Robien » et « Scellier » qui permettent d’obtenir des avantages fiscaux substantiels (mais plafonnés) en échange d’une détention de parts pour une durée minimale.
SCPI : Frais et durée de détention ?
Les frais inhérents à l’achat de parts de SCPI sont élevés, de 5 % à 10 %. Les loyers perçus supportent un prélèvement de 8 % à 10 % par la SCPI. Enfin, en cas de cession des parts, les droits d’enregistrement sont de 5,09 %.
S’agissant de la durée de détention des parts (hors cas spécifiques), il est conseillé de les conserver au minimum 10 ans, voire 15 ans afin de profiter de l’exonération d’impôt sur les plus-values.
SCPI : Quelle fiscalité ?
Chaque associé, détenteur de parts de SCPI, est redevable devant l’administration fiscale d’une imposition ventilée entre deux catégories : les revenus financiers et les revenus fonciers. Ces revenus supportent l’impôt sur le revenu (IR), après imputation des charges réelles. Les revenus financiers peuvent être soumis aussi non au prélèvement libératoire de 30,1 % (dont 12,1 % de prélèvements sociaux).
En cas de cession, les plus-values sont fiscalisées selon le régime des plus-values immobilières, sauf si les parts sont détenues plus de 15 ans. Dans le cas contraire, elles subissent un prélèvement forfaitaire de 28,1 % après un abattement annuel de 10 % au-delà de la cinquième année de détention.
SCPI : Quelques conseils ?
Opter pour des parts de SCPI peut être intéressant à condition de pouvoir bloquer ses actifs financiers pour une durée relativement longue, de bien choisir la catégorie de SCPI : pas de SCPI fiscales pour un contribuable faiblement imposé ; pas de SCPI classiques pour un contribuable soumis à l’ISF !
Par ailleurs, il est important de diversifier son portefeuille (locaux commerciaux, habitation), de bien examiner le patrimoine de la SCPI de votre choix.
SCPI : Sélection d\’offres du marché
| Nom de la SCPI | Gestionnaire | Prix d’achat | Rendement 2008 (brut) |
|---|
| Croissance Immo | UFFI Ream | 223 € | 7,21 % |
| Pierre-expansion | UFFI Ream | 147 € | 7,16 % |
| Cortal-Pierre 1 | BNP-Paribas | 370 € | 7,03 % |
| Fininpierre | Groupe FONCIA | 420 € | 6,91 % |
Simon Lenoir (© Borloo-de-Robien.com)
