Le manque de logements n’a jamais empêché les prix de baisser

Contrairement aux idées reçues, le manque de logements en France n’est pas d’aujourd’hui, ni de ces dernières années. Il suffit de reprendre les chiffres de 1980 pour le constater. Le manque de logements a toujours été criant en France, et cela n’a pas empêché quelques vagues de baisses des prix, certes contenues. D’ailleurs, le nombre de logements par habitants en France n’a jamais été aussi élevé. C’est simplement le fait que le nombre d’habitants par logement (taux d’occupation) est en baisse (multiplication des familles séparées / recomposées qui n’habitent pas ensemble) qui contribue à augmenter ce manque de logements en France.

 ? Crédit immobilier (sur 20 ans et plus) : le taux de l’usure en hausse de + 6.6 % au 1er mai 2023 à 4.52 %

Baisse des prix attendue de 12% à 15%, mais 10% serait déjà sain

La bulle immobilière covid/post-covid se dissipe, mais n’explose pas. La hausse des taux fait son effet et les prix baissent au niveau national. Mais la baisse, aujourd’hui contenue à quelques pourcents seulement dans les grandes villes n’est pas encore assez forte. Les vendeurs restent encore figés sur des prix élevés. Les agences immobilières incitent les vendeurs à revoir leurs exigences à la baisse (cf plan commercial ORPI), mais le marché se fige. Vendeurs et acheteurs ne voulant pas céder.

 ? Le nombre de crédits immobiliers accordés retombe au niveau de la dernière crise financière de 2008/2009

Accélération de la baisse des prix anticipée à la rentrée

Avec les remontées de taux à venir d’ores et déjà annoncées (car ce n’est pas fini !), la rentrée devrait marquer la fin de cette partie de poker menteur. Ceux qui souhaitent réellement vendre devront abaisser leurs prix d’une dizaine de pourcents. C’est d’ailleurs ce qu’il se passe actuellement. Les marges de négociations de prix dépassent désormais les 10%, pour arriver jusqu’à 15% (écart de prix entre l’annonce et le prix de vente réel). Ce fait est sain pour Charles Marinakis de Century 21. Ce dernier estime qu’il faudrait "que les prix baissent de 10 à 12% pour compenser mathématiquement la hausse des taux. Je ne suis pas certain qu’on arrive à ces volumes-là. Entre 8 et 10%, c’est le chemin qu’on prend. De manière à resolvabiliser tous ces acquéreurs". Le prix du mètre carré sous les 10.000 euros avant la fin 2023 ?

C’est envisageable. Au rythme actuel, les 10.000 euros du mètre carré, prix moyen, pourraient être atteint avant la fin d’année, probablement en octobre/novembre. Selon l’indice le plus fiable sur le secteur, le Compass Parissqm Index, la baisse du prix du mètre carré parisien n’est que 2.49% depuis le début de l’année 2023 (au 24 avril 2023). Toutefois, la baisse s’accélère, avec l’inévitable remontée des coûts de financements, et la chute des prix des passoires thermiques.

Indice de prix du mètre carré résidentiel à Paris (c) Compass

En effet, avec ses 65.1% de passoires thermiques, l’immobilier parisien va devoir faire face à une baisse des prix sans précédent. La nouvelle réglementation entrée en vigueur ce 1er avril 2023, obligeant les vendeurs à faire réaliser un audit énergétique, en plus du DPE, pour les ventes d’immeubles, devrait accélérer ce mouvement baissier. Eternelle cacophonie dans les données immobilières

Comme toujours sur le marché de l’immobilier, les études sont nombreuses, et le plus souvent se basent des données obsolètes ou non pertinentes. Bâtir une étude sur les prix diffusés sur les annonces immobilières ne donnent qu’une tendance mais en aucun cas le reflet réel de l’évolution des prix. Ainsi, selon les médias, les tendances ne sont pas les mêmes. Tout dépend de la source des données. Partant des prix des annonces immobilières, la vue est faussée.

Immobilier en France : tous les voyants sont passés au rouge !Marché de l’immobilier en France : tous les voyants sont rouges... (c) FranceTransactions.com / stock.adobe.comLe marché de l’immobilier est mal embarqué en 2023. La crise immobilière couve, car les taux d’intérêts des crédits immobiliers explosent à la hausse, les volumes de crédits octroyés chutent et les prix commencent à baisser de façon généralisée.

Des marges de négociation en forte hausse

En effet, ce qu’il faut savoir est qu’actuellement les négociations de prix sont bien plus élevées que par le passé. Les acheteurs n’hésitent plus à proposer 10% ou plus de remise sur le prix demandé. Parfois, la négociation grimpe jusqu’à 12% selon certaines régions d’après les informations publiées par BFM Business sur la base du retour d’expérience des agences immobilières Laforêt.

Prix de l’immobilier : évolutions depuis le 1er janvier 2023 Évolution des prix de l’immobilier depuis le 1er janvier 2023

Mise à jour effectuée au 30 avril 2023, la baisse des prix s’accélère.

VillesVariations de prix depuis le 1er janvier 2023

Paris
– 5.1 %

Toulouse
– 4.3 %

Lyon
– 4.4 %

Caen
– 3.6 %

Nantes
– 2.9 %

Lille
– 1.8 %

Montpellier
– 0.8 %

Rennes
– 0.5 %

Bordeaux
– 0.6 %

Marseille
– 0.4 %

Strasbourg +0.1 %

Nice +1.5 %

(source : Compass, meilleursagents)

Ainsi, l’indice MeilleursAgents / LesEchos indiquent une baisse des prix sur Paris de 0.5% pour le seul mois de mars et de 1.5% depuis le début de l’année. Ce qui voudrait dire que la baisse est linéaire. Rien à voir avec l’indice Parissqm pour lequel, avec son actualisation, toutes les quinzaines, basés sur les transactions réalisées, avec un effet retard de 7 semaines seulement. La baisse des prix devrait donc accélérer dans les prochaines publications de ces baromètres. Baisse généralisée de 0.2% par mois

Généralisée, sauf pour quelques rares villes comme Nice ou Marseille qui font de la résistance. Les prix grimpent encore dans le Sud. Mais pour le reste, les prix auraient décéléré de 0,2 % sur un mois et de 1 % depuis janvier. Sur un an, près de la moitié des villes sont dans le rouge. A Lyon, Toulouse, Montpellier, Bordeaux, Rennes et Marseille, les prix ont encore perdu du terrain en mars. Du côté des zones rurales, les prix ont légèrement progressé le mois dernier, mais la tendance reste fragile.

Ces indications ont été publiées par les professionnels à fin 2022.

ProfessionnelsEstimation de la baisse moyenne en 2023

Réseau d’agences Century 21
– 10% à -12% (idéalement, pour que le marché reparte)

Réseau d’agences L’Adresse
– 5% à -10%

Réseau d’agences Laforêt de 0% à -2%/-3%

FNAIM
– 5%

Et vous ? Vous en pensez quoi ? Quelle baisse pour le marché de l’immobilier en 2023 ?

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Prix de l’immobilier en 2023 ? Vous pensez qu’ils vont...

Baisser fortement (au-delà de -5%)

Baisser modérément (entre -2% et -5%)

Rester pratiquement stables (entre 0% et -2%)

Augmenter légèrement (jusqu’à +2%)

Augmenter fortement (au-delà de +2%)

Je n’ai pas d’avis, aucune anticipation

Taux des crédits immobiliers, la hausse est inéluctable

Avec la nouvelle forte hausse du seuil de l’usure (taux de 4.24% pour les crédits sur 20 ans et plus), de +6% au 1er avril, les taux des crédits immobiliers vont continuer de grimper, rendant ce marché de l’immobilier encore plus fragile.

Taux fixes moyens de marché des crédits immobiliers (TAEG) - Données actualisées au 01/04/2023

Durées de crédit Taux élevés (15% apport) Taux moyens (30% apport) Taux faibles (50% apport)

7 ans 3,30 % 3,10 % 2,70 %

10 ans 3,40 % 3,20 % 2,80 %

15 ans 3,80 % 3,30 % 2,90 %

20 ans 4,10 % 3,50 % 3,00 %

25 ans 4,60 % ??Taux supérieur au seuil de l’usure de 4.52% 3,55 % 3,20 %

(*) Mise à jour effectuée le 01/04/2023 . Taux assurance incluse d’un taux moyen d’assurance emprunteur de 0.45%. Taux moyens de marché (avec 30% d’apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement.

Repères Taux IntérêtsTaux d’usure pour les particuliers (applicables en mai 2023) (1)Crédits de tresorerie (inférieurs à 75.000€)Taux d’usure crédit de moins de 3.000€21.16%Taux d’usure crédit de moins de 6.000€11.24%Taux d’usure crédit de moins de 75.000€6.40%Crédits immobiliers (Plus de 75.000€)Taux d’usure crédit d’une durée de moins de 10 ans3.91%Taux d’usure crédit d’une durée de moins de 20 ans4.33%Taux d’usure crédit d’une durée de 20 ans et plus4.52%Taux d’usure crédit relais4.52%Taux d’usure crédit à taux variable4.31%

(1) source des taux : Banque de France